POR QUE OS IMPOSTOS GERALMENTE EXCEDEM O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL?
Numa análise específica de um imóvel, o avaliador conduz um estudo abrangente para determinar seu valor de mercado. No entanto, quando a Prefeitura avalia um grande número de propriedades para calcular impostos municipais como IPTU, ITCMD ou ITBI, o processo difere substancialmente.
Essas avaliações em massa ocorrem devido à inviabilidade de visitar cada propriedade para uma análise detalhada, o que pode resultar na supervalorização de alguns imóveis próximos devido a características que não necessariamente agregam valor. Considere um edifício onde parte dos apartamentos tem vista para o mar e outros não. Naturalmente, um comprador estaria disposto a pagar mais por um imóvel com essa vantagem. No entanto, determinar esse valor adicional de maneira precisa pode ser feito com um laudo de avaliação bem elaborado. Quando a avaliação é conduzida em massa, erros podem ocorrer, prejudicando o contribuinte ao precificar o imóvel por um valor que o mercado não estaria disposto a pagar.
Em avaliações individuais, os avaliadores utilizam modelos específicos fundamentados em dados que representam o mercado imobiliário e propriedades semelhantes àquela que está sendo avaliada. Contudo, nas avaliações em massa, a situação se torna mais complexa. O desafio consiste em estimar o valor de mercado de um grande número de imóveis próximos, mas com características distintas, resultando em discrepâncias significativas de valor.
Considere a complexidade de calcular o valor de centenas de propriedades, considerando fatores como localização, tamanho, tipo de imóvel e condições específicas. A probabilidade de erro é consideravelmente maior, já que os avaliadores enfrentam o desafio de coletar e analisar um grande volume de dados, incluindo transações recentes, características dos imóveis e informações sobre o contexto urbano. Essa análise envolve polos valorizantes e desvalorizantes, podendo resultar em uma diferença significativa nos valores de mercado.
Importante notar que o mercado imobiliário é dinâmico e sujeito a constantes mudanças, o que altera rapidamente os fatores econômicos que influenciam na formação de valores. Assim, a avaliação de imóveis é uma tarefa complexa, exigindo uma análise criteriosa dos dados disponíveis. Se identificada alguma imprecisão nos valores usados para calcular os tributos municipais, é aconselhável contratar uma Empresa Especializada em Avaliação de Imóveis. Por meio de um Laudo de Avaliação de qualidade, é possível contestar essas cobranças, seja administrativamente ou judicialmente.
A Avalia-Rio – Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro, RJ está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios do Rio de Janeiro, Teresópolis, Paraty, Petrópolis, Nova Friburgo, Volta Redonda, Barra Mansa, Três Rios, Porto Real, Arraial do Cabo, Búzios, Campos dos Goitacazes, Paracambi, Seropédica, Itaguaí, Guapimirim, Niterói, Itaboraí, Maricá, Tanguá, Cachoeiras de Macacu, Rio Bonito, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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