QUAIS SÃO AS RAZÕES PARA POSSÍVEIS IMPRECISÕES NAS AVALIAÇÕES REALIZADAS PELA PREFEITURA E PELO ESTADO?
Nas avaliações de imóveis realizadas por prefeituras ou órgãos estaduais, é comum empregar o tratamento dos dados por meio de fatores de homogeneização. Este método é preferido por ser mais compreensível para o contribuinte, comparado à regressão linear. Geralmente, esses fatores têm validade temporal e regional, sendo utilizados no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, especificamente na avaliação de terrenos.
Para avaliação de edificações, é empregado o Método Evolutivo, que analisa separadamente o terreno usando o Método Comparativo e as construções por meio do Método da Quantificação de Custo. Neste último, calcula-se o custo para edificar uma construção análoga, não idêntica, e posteriormente se deprecia com base no estado de conservação e idade aparente em relação à vida útil.
O Método Evolutivo requer o uso do Fator de Comercialização, mas as prefeituras, em sua maioria, adotam um índice neutro, igual a 1. Isso pode resultar em discrepâncias entre as avaliações e os valores de mercado, levando o valor venal, base de cálculo dos impostos, a ficar frequentemente abaixo do valor de mercado. No entanto, casos também ocorrem em que o imóvel é avaliado significativamente acima do valor de mercado, prejudicando o contribuinte ao ser tributado acima do justo valor.
A dinâmica do mercado imobiliário está sujeita a mudanças constantes, e essas alterações impactam os imóveis de maneiras variadas. Enquanto alguns experimentam valorização, outros enfrentam depreciação, muitas vezes devido ao desgaste natural e à falta de manutenção.
As avaliações em larga escala conduzidas pelo poder público encontram limitações, especialmente na construção de uma base amostral abrangente que contemple todas as variáveis em uma extensa área de amostragem. A ausência desse alcance compromete os indicadores de qualidade da amostra.
Para contestar uma tributação fundamentada em um valor irreal do imóvel, o passo inicial é buscar uma empresa especializada em avaliação de imóveis para confirmar as suspeitas. Um laudo de avaliação bem fundamentado possibilita iniciar correções pela via administrativa e, se necessário, buscar recurso na via judicial.
A Avalia-Rio – Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro, RJ está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios do Rio de Janeiro, Teresópolis, Paraty, Petrópolis, Nova Friburgo, Volta Redonda, Barra Mansa, Três Rios, Porto Real, Arraial do Cabo, Búzios, Campos dos Goitacazes, Paracambi, Seropédica, Itaguaí, Guapimirim, Niterói, Itaboraí, Maricá, Tanguá, Cachoeiras de Macacu, Rio Bonito, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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