Somos uma empresa que trabalha com elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro, Região Metropolitana do Rio de Janeiro e em todo o estado fluminense, que prioriza a prestação de serviço de qualidade e procura entender a necessidade do cliente para apresentar relatórios completos, sempre fundamentados em instruções normativas e dados de mercado.
A dedicação exclusiva à área de Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro e Região Metropolitana do Rio de Janeiro nos permitiu um constante estudo das normas e do comportamento do mercado imobiliário levando a um aprimoramento das técnicas e do emprego das metodologias avaliatórias adequadas, baseado não só no estudo da NBR 14.653, que é a norma editada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, como também nas diversas instruções normativas publicadas pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, além de vasto material doutrinário publicado pelos principais autores da área.
Com experiência acumulada em anos de prestação de serviço para algumas das maiores empresas do país, nossa equipe de colaboradores é formada por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Engenheiros Agrônomos e Arquitetos.
Entendemos que o propósito da Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro é assegurar uma base sólida para decisões de negócios, o que nos leva a uma dedicação constante na produção de Laudos de Avaliação de Imóveis bem fundamentados, decorrentes de pesquisas de mercado abrangentes.
Estamos capacitados para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios do Rio de Janeiro, Teresópolis, Parati, Petrópolis, Nova Friburgo, Volta Redonda, Barra Mansa, Três Rios, Porto Real, Arraial do Cabo, Búzios, Campos dos Goitacazes, Paracambi, Seropédica, Itaguaí, Guapimirim, Niterói, Itaboraí, Maricá, Tanguá, Cachoeiras de Macacu, Rio Bonito, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Somos especializados em:
Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
EMPRESA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO RIO DE JANEIRO, RJ
A atividade técnica de avaliação de imóveis é moldada pela demanda dos clientes com o objetivo de sustentar transações e negócios. A Avaliação é o alicerce técnico que vai facilitar uma compra e venda entre empresas ou particulares, apoiar juízes ou ações judiciais, atribuir valor de indenizações e reparações, precificar garantias e riscos e várias outras transações.
O propósito da Avaliação de Imóveis é assegurar uma base sólida para decisões de negócios e afastar estimativas baseadas em opiniões subjetivas.
A Avalia-Rio – Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro, RJ está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios do Rio de Janeiro, Teresópolis, Parati, Petrópolis, Nova Friburgo, Volta Redonda, Barra Mansa, Três Rios, Porto Real, Arraial do Cabo, Búzios, Campos dos Goitacazes, Paracambi, Seropédica, Itaguaí, Guapimirim, Niterói, Itaboraí, Maricá, Tanguá, Cachoeiras de Macacu, Rio Bonito, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS NO RIO DE JANEIRO, RJ
A Avaliação de Imóveis Urbanos no Rio de Janeiro, RJ é necessária em diversas situações, como compra, venda, locação, financiamento, partilha, ou mesmo na gestão de patrimônio. Para garantir a objetividade, precisão e uniformidade nesse processo, a norma brasileira ABNT NBR 14653 estabelece os critérios e procedimentos necessários e exigíveis para elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis.
O processo de avaliação de imóveis urbanos passa por diversas etapas:
Identificação do Imóvel: Toda avaliação de imóvel é precedida de uma vistoria que permitirá a descrição detalhada do imóvel, incluindo sua localização, características físicas e legais. Isso abrange aspectos como dimensões, localização em relação a vias públicas e serviços essenciais, zoneamento e restrições legais.
Caracterização do Entorno: A avaliação de um imóvel não se limita às suas características intrínsecas, mas o contexto urbano em que se localiza. Isso inclui a análise das características socioeconômicas, infraestrutura, acessibilidade, segurança e serviços disponíveis na vizinhança.
Coleta de Dados de Mercado: Para se conhecer o comportamento do mercado imobiliário da região é preciso produzir uma pesquisa de dados, denominada “amostra” que reunirá informações sobre imóveis em oferta ou recentemente transacionados na região. Esta pesquisa trata informações relativas à área, valor localização, estado de conservação, padrão construtivo, entre outros.
Tratamento de Homogeneização: Como os imóveis referenciais não são iguais ao avaliando se faz necessário ajustá-los para trazer as características de cada um destes elementos para a situação do imóvel em avalição.
O resultado do trabalho é o Laudo de Avaliação de Imóvel que é apresentado de forma detalhada contendo a descrição do imóvel avaliando, descrição do entorno, informações técnicas, justificativas, metodologias utilizadas, memórias de cálculos e considerações relevantes, que indicarão, não só o valor do imóvel mas os atributos precificadores que levaram a este valor dentro do contexto local e regional.
AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS NO RIO DE JANEIRO
A Avaliação de Imóveis Rurais no estado do Rio de Janeiro é um processo técnico e sistematizado que vai determinar o Valor de Mercado da Propriedade Rural, seja esta uma fazenda, um sítio, uma chácara, etc., tendo como base o comportamento do mercado de imóveis do mesmo tipo de exploração. O Laudo de Avaliação vai fornecer informações fundamentadas e confiáveis sobre o valor do imóvel, para auxiliar a tomada de decisões.
A ABNT NBR 14653-3:2019 é a parte da norma brasileira que estabelece os requisitos necessários para a avaliação de imóveis rurais. A norma define os conceitos, as metodologias e os procedimentos a serem adotados pelo avaliador para determinar o valor do imóvel.
De acordo com a norma, o valor de mercado do imóvel será auferido com base nas informações coletadas sobre o mercado de imóveis rurais do entorno.
Na avaliação de imóveis rurais são empregadas metodologias distintas:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Este método determina o Valor da Terra Nua
- Método da Capitalização da Renda: Este método determina o valor das Benfeitorias Reprodutivas como culturas, florestas plantadas, etc.
- Método da Quantificação do Custo: Este método determina o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas como Sede, galpões e outras edificações de apoio.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE LOJAS COMERCIAIS NO RIO DE JANEIRO
O Laudo de Avaliação de Lojas no Rio de Janeiro é o documento que, através de um estudo aprofundado, permitirá o conhecimento do valor médio, mínimo e máximo aceitáveis pelo mercado para compra, venda ou para locação deste ativo imobiliário. Para garantir a consistência e a qualidade deste relatório existem diretrizes obrigatórias constantes na ABNT NBR 14653 partes 1 e 2, que estabelecem todos os conceitos e procedimentos a serem seguidos para a produção de um relatório conclusivo e bem fundamentado do estudo que estabeleceu o valor de mercado do imóvel.
A avaliação de uma loja não se limita apenas às características físicas do imóvel como tamanho, características construtivas, estado de conservação, pavimentos, disponibilidade de estacionamento, etc., mas uma análise mais abrangente que considera as características da localização com o tráfego de transeuntes e veículos, a infraestrutura da região, a facilidade de acesso, visibilidade, etc. Todas estas características são analisadas dentro do contexto do mercado em que o imóvel está inserido.
O laudo de avaliação de lojas é um documento técnico que apresenta detalhes sobre o imóvel, a metodologia utilizada, os dados de mercado, os cálculos realizados e a conclusão do valor de mercado. É importante que o Laudo de Avaliação de Loja seja claro, objetivo, conclusivo e bem fundamentado de modo que forneça informações que permitam a compreensão dos resultados por terceiros.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE GALPÕES E IMÓVEIS INDUSTRIAIS NO RIO DE JANEIRO
A Avaliação de alguns imóveis adota técnicas combinadas para se chegar ao valor de mercado do bem. Isso acontece devido às características singulares destes ativos e a dificuldade de montagem de uma amostra com outros imóveis do mesmo tipo de exploração que estejam sendo ofertados para venda ou tenham sido negociados recentemente.
No caso da avaliação de galpões, é essencial se considerar a singularidade desses ativos. Mesmo que apresentem áreas construídas e localizações semelhantes com dados de referência coletados, galpões podem apresentar diferenças significativas em termos de tamanho do terreno, padrão de construção, acabamento, tempo de construção, etc., o que dificulta a comparação direta.
Portanto, ao avaliar galpões, sejam eles industriais comerciais ou logísticos, é adotado, quase sempre, o Método Evolutivo. Esse método divide a avaliação em duas partes: Avaliação do Terreno e Avaliação das Construções e demais Benfeitorias.
É comum a insuficiência de dados de terrenos amostrais, situação conhecida como micronumerosidade, levando o avaliador a utilizar terrenos com edificações. Nestes casos, calcula-se o valor das edificações e subtrai-se esse valor do valor da oferta ou da transação para determinar o valor do terreno. Uma vez levantada a amostra de terrenos, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aplicado. Isso envolve a comparação de atributos de terrenos amostrais com a propriedade em avaliação, como localização, topografia, tamanho da frente, proximidade de pontos influenciantes, etc.
Em seguida o avaliador calculará o Valor da Edificação tomando por base o custo para se construir uma edificação análoga, não idêntica, capaz de substituir a edificação existente em termos de capacidade e funcionalidade. Um índice de depreciação é então aplicado, levando em consideração o estado de conservação, vida útil e idade aparente.
AVALIAÇÃO VALOR LOCATIVO DE IMÓVEIS NO RIO DE JANEIRO
A locação de imóveis pode demandar a elaboração de um Laudo de Avaliação de Valor Locativo de Mercado do imóvel em vários estágios do processo locativo, seja no início da locação ou nas renovatórias ou revisionais. Estes Laudos de Avaliação de Imóveis no Rio de Janeiro, RJ precisam ser elaborados seguindo as determinações estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por meio da NBR 14.653 partes 1 e 2 fazendo com que estes relatórios sejam apresentados de forma técnica cumprindo os procedimentos normativos em todas as etapas do trabalho.
A escolha do Método de Avaliação vai depender da disponibilidade e qualidade dos dados amostrais possíveis de serem levantados na região. Quando há uma quantidade substancial de dados sobre locativos na área analisada, aplica-se o Método Comparativo Direto de Dados, como definido no item 11.4.1 da NBR 14.653. Nesse contexto, a validação do resultado pode ser atestada por meio do Método da Remuneração de Capital, conforme o item 11.4.2 da norma. Esse método envolve a aplicação de uma taxa de remuneração à estimativa de valor de mercado do imóvel.
Caso o levantamento de dados revele poucas informações sobre locativos e mais informações sobre valores de venda de imóveis semelhantes, o procedimento pode ser invertido. Nesse caso, o valor locativo é inicialmente apurado pelo segundo método e depois validado pelo Método Comparativo Direto, uma vez que esse último não atingiu a quantidade desejável de elementos para uma aplicação eficaz.
ASSISTÊNCIA TÉCNICA EM PERÍCIA JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO RIO DE JANEIRO, RJ
O Assistente Técnico é um profissional de Avaliação de Imóveis que é contratado por cada uma das partes envolvidas numa demanda judicial que envolve imóveis, sendo que cada demandante indica seu próprio Assistente Técnico.
O Assistente Técnico tem a função de acompanhar o trabalho do perito indicado pelo juiz para avaliar o imóvel, sendo que seu papel é representar a parte contratante para contribuir com o trabalho pericial e também evitar, dentro do possível, que a perícia tome rumos indesejados, indicando valor de mercado para o bem que não corresponda ao comportamento do mercado imobiliário da região.
O Assistente Técnico terá 3 momentos de atuação durante o trabalho pericial. No primeiro momento, antes da realização da vistoria e perícia, o Assistente Técnico elaborará quesitos a serem respondidos pelo perito judicial de modo que as repostas possam contribuir para a compreensão do processo avaliatório adotado e também é o momento em que o Assistente pode apontar elementos precificadores positivos ou negativos para que o trabalho pericial não deixe de considerar estes atributos em seu relatório.
Estes quesitos contribuirão para que o perito, não só considere os atributos mencionados com maior atenção, como responda textualmente cada uma das indagações levantadas.
Num segundo momento, os Assistentes Técnicos participarão da vistoria agendada pelo perito, momento em que, novamente, poderão apontar detalhes importantes, capazes de influenciar a abordagem pericial.
Depois da juntada do Laudo Pericial, o Assistente técnico atuará novamente, e desta vez com o objetivo de apontar erros ou inconsistências porventura existentes no trabalho pericial que possam ter dirigido o valor de mercado do imóvel para patamar discrepante dos valores praticados no mercado.
